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熊課知識平台 x 賣屋算稅賣房子，稅要繳多少？
房仲專屬的免費稅務試算工具。上傳謄本或手動輸入，自動判斷適用稅制，幫你快速算好賣屋要繳的稅。
免費線上計算房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅，支援贈與、繼承、自用住宅優惠、重購退稅等特殊情境。專為房仲設計的賣屋稅務試算工具，由熊課知識平台提供。
TAX CALCULATOR
賣屋稅務試算
選擇你方便的方式開始試算
TAX RATES
稅率參考表
一張圖看懂各稅制的適用稅率
適用對象：105/1/1（2016年）後取得的不動產。以「持有期間」決定稅率。
持有期間 = 買入登記日 → 售出登記日
一般稅率（境內居住者）
優惠 / 特殊稅率
自用住宅（設籍居住滿 6 年）
享 400 萬免稅額，超過部分 10%
非自願因素（持有 2 年內）
調職、非自願離職等
非境內居住者
45%
持有 2 年以內
35%
持有超過 2 年
HOW IT WORKS
計算公式說明
賣屋稅務的計算邏輯其實很簡單
算出獲利
成交價 - 取得成本 - 費用 - 土地漲價總數額
先算出這筆交易你實際賺了多少錢
查對稅率
依持有期間 → 對應稅率
根據你持有房子多久，對應不同的稅率
算出稅額
課稅所得 × 適用稅率
獲利乘以稅率，就是你要繳的稅
可扣除的費用項目
取得成本
當初買房的總價
改良費用
裝修、修繕等支出
仲介服務費
房仲的服務費用
代書費
地政士的服務費用
土地登記規費
地政機關收取的規費
印花稅
交易契約的印花稅
土地漲價總數額
避免與土增稅重複課稅
搬運費
搬家相關費用
如果無法提供費用證明文件，國稅局會以成交價額的 3% 作為費用的推計扣除額。建議保留所有交易相關收據。
CASE STUDIES
經典案例分析
透過真實案例，看懂房地合一稅的計算邏輯
某某案例─贈與取得一半產權
弟弟贈與一半產權給哥哥，售出時需分開計算「自購部分」與「贈與部分」的稅務。同一棟房子，兩部分的稅額差距巨大。
物件
某某案例
出售價
700 萬
原始購入價
570 萬
購買時間
2020/07/22
贈與日期
2023/09/20
為什麼贈與部分稅額這麼高？
2016/1/1 後贈與取得的不動產，成本只能用「公告現值」而非實際市價。本案出售總價 700 萬，各方出售價 350 萬。哥哥自購部分成本 285 萬（市價），但弟弟贈與部分的政府認定成本僅約 39 萬（公告現值 ÷ 2 × CPI），僅約市價 13%，導致弟弟的課稅所得大幅增加。
哥哥｜自購部分
成本 = 原始購入價 ÷ 2（市價）
弟弟｜贈與部分
成本 = 公告現值 ÷ 2 × CPI（僅約市價 13%）
查看原始計算表
弟弟（贈與部分）計算表
哥哥（自購部分）計算表
案例重點
贈與成本大幅縮水
贈與取得只能用公告現值，而非實際市價，導致課稅所得大幅增加
持有期間分開計算
贈與部分從贈與日起算，持有較短導致稅率較高
出售價、成本、費用全部除以2
出售總價 700 萬各分 350 萬，取得成本、仲介費、契稅、代書費等全部均分
稅額差距懸殊
自購部分繳約 5.1 萬，贈與部分危需繳約 101.1 萬，差距近 20 倍
男女朋友贈與 1/2 — 舊制實價課稅分段計算
男方購入後贈與 1/2 給女方，出售時適用舊制（實價課稅），需分開計算「自購部分」與「贈與部分」的綜所稅。雖然稅率相同，但因成本認定差異，女方稅額是男方的 2 倍以上。
稅制
舊制（實價課稅）
出售價
750 萬
原始購入價
463 萬
購買時間
2013/05/10
贈與日期
2020/03/15
舊制 vs 新制的差異
此案例取得日期在 2016/1/1 前，適用舊制「實價課稅」。舊制的計算方式是：帳面獲利 × 房地比 = 財產交易所得，再併入綜合所得稅申報。房地比 = 房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值 + 土地公告現值) ≈ 15.88%，因此實際課稅基礎遠低於帳面獲利。
男方｜自購部分
成本 = 原始購入價 ÷ 2（市價）
女方｜贈與部分
成本 = 公告現值 ÷ 2 × CPI（僅約市價 37%）
查看原始計算表
男方（自購部分）計算表
女方（贈與部分）計算表
案例重點
舊制用房地比課稅
舊制實價課稅只對「房屋」部分課稅，房地比 15.88% 大幅降低課稅基礎
贈與成本僅為公告現值
女方成本只能用公告現值 × CPI ≈ 86 萬，遠低於男方的市價成本 231.5 萬
土增稅各自獨立
自購部分土增稅 44,499 元、贈與部分 7,788 元，需分別計入各自的可減除費用
共同費用按比例分攤
賣方服務費、契稅、代書費等共同費用，按 50/50 比例分配給雙方
繼承房產出售 — 合併持有期間，可減除費用
繼承取得的房產，持有期間可合併被繼承人的持有年數，有效降低適用稅率。成本以公告現值計算，貸款餘額可計入額外負擔。
出售價
3,500 萬
原始登記日
2019/10/31
貸款餘額
2,100 萬
繼承時房地現值
~696 萬
合計持有
6 年以上
貸款餘額可計入成本（額外負擔）
繼承取得的房產，若貸款餘額超過繼承時房地現值，超出部分可認列為「繼承取得房地之額外負擔」，從課稅所得中扣除。貸款金額越高，可扣除越多。記得要去請餘額證明，否則銀行會除戶。
計算明細
Step 1：取得成本
Step 2：房地交易所得
Step 3：繼承取得之額外負擔
Step 4：應課稅所得
案例重點
貸款餘額可計入成本
貸款餘額超過繼承時房地現值的部分，可作為「額外負擔」扣除，貸款越高扣越多
合併持有期間
繼承可追溯上一手持有時間，本案合計持有 6 年以上，符合自用住宅優惠
400 萬免稅額 + 10% 優惠
符合自用住宅條件（設籍滿 6 年），可享 400 萬免稅額，超過部分僅 10% 計稅
記得請餘額證明
要向銀行申請貸款餘額證明，否則銀行會除戶，就無法認列額外負擔
自用住宅 — 400 萬免稅額 + 10% 優惠稅率
符合自用住宅條件（設籍居住滿 6 年、無出租營業），可享有 400 萬元免稅額，超過部分僅以 10% 計稅，是最優惠的節稅方案。
出售價
1,500 萬
取得成本
800 萬
持有期間
7 年 5 個月
設籍居住
7 年
自用住宅優惠條件
需同時符合：(1) 個人或配偶、未成年子女設籍居住連續滿 6 年 (2) 持有期間無出租、營業使用 (3) 個人與配偶、未成年子女於交易前 6 年內未曾適用此優惠。
有自用住宅優惠
無優惠（一般稅率）
案例重點
400 萬免稅額
課稅所得先扣除 400 萬，大幅降低稅基
10% 優惠稅率
超過免稅額的部分僅以 10% 計稅，遠低於一般稅率
節稅效果驚人
本案節省約 104.7 萬，節稅幅度超過 80%
條件嚴格
需設籍居住滿 6 年且無出租營業，6 年內僅能使用一次
重購退稅 — 換屋族的最大節稅武器
賣掉舊屋後 2 年內買新屋（或先買後賣），符合自用住宅條件即可申請退還已繳的房地合一稅。買貴退全額，買便宜退比例。
舊屋售價
1,800 萬
舊屋成本
1,200 萬
已繳稅額
90 萬
新屋購價
2,200 萬
舊屋稅額計算
舊屋持有 7 年，適用 20% 稅率。課稅所得 = 1,800 萬 - 1,200 萬 - 費用 - 土增額 ≈ 450 萬。應繳稅額 = 450 萬 × 20% = 90 萬。
退稅金額計算
情境 A：買更貴的房子
情境 B：買較便宜的房子
申請條件與注意事項
- • 舊屋與新屋皆須符合「自用住宅」條件（本人、配偶或未成年子女設籍）
- • 出售舊屋與購買新屋須在 2 年內完成（先買後賣或先賣後買皆可）
- • 退稅後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則須追繳退稅款
- • 新屋若為預售屋，以「完成移轉登記日」為準，非簽約日
案例重點
買貴全額退
新屋價格 ≥ 舊屋售價，已繳稅額全數退還
買便宜按比例退
退稅額 = 已繳稅 × (新屋價 ÷ 舊屋售價)
先買後賣也適用
不限先賣後買，先買後賣同樣可以申請
5 年閉鎖期
退稅後 5 年內不得出租、營業或移轉，違者追繳
法拍屋取得 — 低價買入，高稅率風險
法拍屋以市價 6~7 折取得，看似划算，但若短期內轉售，房地合一稅率最高可達 45%。持有期間從法院核發權利移轉證書之日起算。
法拍取得價
480 萬
整修後出售價
780 萬
整修費用
60 萬
持有期間
1 年 8 個月
法拍屋短期轉售的高稅率陷阱
法拍屋雖然取得價低，但帳面獲利高。若持有不到 2 年就出售，適用 45% 最高稅率。即使扣除整修費用，稅額仍可能吃掉大部分利潤。建議至少持有 2 年以上再出售。
計算明細
持有 < 2 年
45%
~87.8 萬
本案適用
持有 2~5 年
35%
~68.3 萬
持有 5~10 年
20%
~39 萬
案例重點
法拍價低但稅率高
法拍屋取得價通常為市價 6~7 折，帳面獲利高，短期出售稅額驚人
整修費可列為成本
法拍屋整修費用可認列為「改良費用」，記得保留所有收據和發票
持有期間是關鍵
持有不到 2 年稅率 45%，超過 2 年降為 35%，差距巨大
非自願因素可降稅
若為法院強制執行（被法拍），可適用「非自願因素」20% 優惠稅率
夫妻贈與 — 持有期間合併計算，成本沿用原價
夫妻間贈與不動產是免稅的，且出售時持有期間可合併計算、取得成本沿用原始購入價。這是與一般贈與最大的不同之處。
原始購入
1,200 萬
先生購入日
2018/03/15
贈與太太日
2022/06/01
太太出售價
1,800 萬
出售日
2025/09/10
夫妻贈與的三大優勢
(1) 贈與稅免稅（夫妻間贈與不課贈與稅）(2) 持有期間合併計算（從先生原始取得日起算）(3) 取得成本沿用原始購入價（非公告現值），與一般贈與大不相同。
夫妻贈與（本案）
成本 = 先生原始購入價 1,200 萬
若為一般贈與（假設情境）
成本 = 公告現值 × CPI（僅約市價 29%）
案例重點
成本沿用原始購入價
夫妻贈與的取得成本是原始購入價 1,200 萬，而非公告現值 350 萬，差距巨大
持有期間合併計算
從先生 2018 年取得日起算，合計 7 年 6 個月，適用 20% 稅率
贈與稅免稅
夫妻間贈與不動產完全免課贈與稅，是合法的財產規劃方式
與一般贈與差異巨大
若為一般贈與，成本僅能用公告現值、持有從贈與日起算，稅額差距近 4 倍
預售屋換約 — 短期交易 45% 重稅
預售屋在交屋前換約轉售，持有期間通常不到 2 年，適用 45% 最高稅率。房地合一 2.0 上路後，預售屋也納入課稅範圍，短期炒作成本大幅提高。
預售簽約價
1,500 萬
換約轉售價
1,850 萬
已付款項
300 萬
持有期間
10 個月
房地合一 2.0 對預售屋的衝擊
2021/7/1 起，預售屋換約也納入房地合一稅課稅範圍。換約轉售視同「出售房地」，持有期間從簽約日起算。不到 2 年出售適用 45% 稅率，2~5 年為 35%。
計算明細
帳面賺 350 萬，實際到手不到 200 萬
轉售價差 350 萬，扣除房地合一稅 155.3 萬後，實際獲利僅約 189.7 萬。若再考慮已付頭期款的資金成本，實際投報率遠低於預期。
案例重點
預售屋也要課稅
2021/7/1 起，預售屋換約轉售納入房地合一稅，不再是免稅天堂
45% 最高稅率
持有不到 2 年適用 45%，幾乎吃掉一半獲利
持有期間從簽約日起算
預售屋的持有期間從「簽訂預售屋買賣契約日」起算，非交屋日
建議持有至交屋後
等交屋後再出售，持有期間較長可降低稅率，且可列更多費用扣除
FAQ
常見問題
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